Bungalows ou appartements à Gran Canaria : lequel vous convient le mieux ?

Bungalow ou appartement ? C'est l'une des premières questions que les acheteurs se posent concernant le sud de Gran Canaria. Les deux constituent un agréable pied-à-terre pour l'hiver ou une résidence secondaire, mais ils offrent un mode de vie différent, ont des coûts distincts et s'adressent à des publics différents.

Ce que signifie "bungalow" dans le sud de Gran Canaria

À Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín et dans les stations balnéaires environnantes, un bungalow n'est ni une maison de campagne ni une maison individuelle. Il s'agit généralement d'un logement de plain-pied situé au sein d'un complexe, souvent mitoyen, disposant de sa propre terrasse ou d'un petit jardin. Un logement sur deux étages dans un complexe est généralement appelé duplex. La plupart des complexes partagent une piscine et des jardins, et sont gérés par une communauté de propriétaires.

Un appartement est situé dans un immeuble avec d'autres logements au-dessus, en dessous ou à côté, avec des escaliers communs et souvent un ascenseur.

Le ressenti au quotidien

Espace extérieur et soleil

Un bungalow dispose généralement d'une terrasse ou d'un jardin auquel vous accédez directement. Les appartements offrent un balcon ou une terrasse, et un penthouse peut disposer d'un toit-terrasse. Vérifiez l'orientation de la terrasse et son ensoleillement. C'est surtout important durant les après-midi d'hiver.

Votre propre porte d'entrée ou une maison avec vue

Un bungalow vous offre votre propre porte d'entrée au rez-de-chaussée, avec la terrasse ou le jardin juste devant. Un appartement vous apporte souvent de la hauteur, de la lumière et une vue, et de nombreux immeubles sont équipés d'un ascenseur, rendant les allées et venues tout aussi faciles.

Accès et déplacements

Les bungalows sont de plain-pied, ce que beaucoup d'acheteurs apprécient. Dans les complexes situés sur une pente, il peut y avoir quelques marches ; il est donc utile de parcourir le trajet de la voiture à la porte. Pour un appartement, vérifiez si l'immeuble dispose d'un ascenseur.

Vues et stationnement

Les appartements situés en hauteur sont plus susceptibles d'avoir une vue sur la mer. Les bungalows donnent souvent sur les jardins ou la piscine. Vérifiez si une place de parking est incluse dans les titres de propriété ou si elle est simplement utilisée par usage.

La communauté de propriétaires s'applique aux deux

Que vous achetiez un bungalow dans un complexe ou un appartement dans un immeuble, la loi sur la propriété horizontale (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal) s'appliquera normalement. Chaque propriétaire contribue aux frais communs selon la quote-part (cuota) fixée dans le titre. Ces frais couvrent généralement la piscine, les jardins, le nettoyage, l'éclairage, l'assurance des parties communes et les réparations. La communauté doit conserver un fonds de réserve d'au moins 10 % de son dernier budget ordinaire.

Avant de vous engager, demandez à voir :

• Les procès-verbaux (actas) des réunions récentes, qui montrent les litiges et les décisions concernant la location ou les travaux.
• Un certificat de dettes de la communauté. Le vendeur doit déclarer dans l'acte s'il est à jour de ses paiements.
• Tous travaux prévus ou prélèvements supplémentaires (derramas). Un nouveau toit ou une réparation de piscine peut signifier une facture importante peu après votre achat.

Ceci est important car la propriété elle-même répond des charges de copropriété impayées pour la partie de l'année en cours déjà due et les trois années civiles précédentes.

Location de vacances : vérifiez avant d'acheter

Si vous espérez louer à des vacanciers, c'est le point le plus important. Les règles ont récemment changé et dépendent de la propriété exacte.

• La loi canarienne. La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, est entrée en vigueur le 13 décembre 2025. L'usage touristique d'un logement doit désormais être autorisé par l'urbanisme de la mairie. Il est initié par une déclaration formelle (declaración responsable) enregistrée auprès de l'autorité insulaire, le Cabildo, et cette déclaration est valable pour une période limitée.
• La copropriété. Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire qui souhaite commencer la location de vacances dans un immeuble ou un complexe soumis à la loi sur la propriété horizontale a besoin de l'approbation expresse des trois cinquièmes des propriétaires. La même majorité peut limiter ou interdire cette pratique.
• Complexes touristiques. Certains complexes dans le sud sont des établissements touristiques enregistrés. Selon la loi touristique des Canaries (Ley 7/1995), ceux-ci doivent être gérés par un opérateur unique, selon le principe de l'« unidad de explotación ». Un propriétaire ne peut généralement pas y louer une unité à des touristes de manière indépendante. Utiliser un établissement touristique à d'autres fins constitue une infraction très grave, et des propriétaires qui habitaient dans leurs propres unités au lieu de les confier à l'opérateur ont été condamnés à des amendes. La Cour suprême a accepté de réexaminer ce principe, donc cela pourrait changer.
• Enregistrements existants. Ne présumez pas qu'une propriété déjà louée à des vacanciers conservera ce statut à votre nom. La nouvelle loi comporte des règles transitoires pour les logements déjà en activité, et leur application après une vente doit être vérifiée propriété par propriété.

Avant de signer, demandez à la mairie (San Bartolomé de Tirajana pour Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín et Meloneras ; Mogán pour Puerto Rico et Mogán ; Arguineguín se situe à la limite entre les deux, vérifiez donc laquelle s'applique) ce que permet l'urbanisme. Nous vérifions pour vous le statut, les statuts et les procès-verbaux de la copropriété.

Locations longue durée et locations d'hiver

La location à une personne qui fait de la propriété sa résidence principale relève de la loi sur les baux urbains (Ley 29/1994). Le locataire peut rester jusqu'à cinq ans, ou sept si le propriétaire est une entreprise, même si le contrat stipule une durée inférieure.

Les locations de plus de 31 jours pour un besoin temporaire sont strictement définies : le contrat doit indiquer une raison réelle et prouvable pour laquelle le locataire est éloigné de sa résidence habituelle, sous peine d'être considéré comme un bail pour résidence principale. Ces règles ont été modifiées à plusieurs reprises récemment et pourraient changer à nouveau ; si les locations d'hiver font partie de votre projet, demandez conseil au moment de signer.

Frais de fonctionnement à prévoir

• IBI, la taxe foncière municipale annuelle, basée sur la valeur cadastrale à un taux fixé par chaque mairie. Elle incombe à la personne propriétaire du bien au 1er janvier.
• Charges de copropriété, qui varient d'un complexe à l'autre. Demandez le budget actuel et les comptes de l'année dernière.
• Impôt sur le revenu pour les propriétaires résidant à l'étranger. Si vous vivez en dehors de l'Espagne et ne louez pas le bien, vous payez tout de même une taxe annuelle sur un revenu notionnel : 19 % pour les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et 24 % pour les autres, y compris le Royaume-Uni.
• Assurance et services publics. Vérifiez ce que couvre la police de la copropriété et ce que vous devez assurer vous-même.

Les chiffres varient considérablement d'un complexe à l'autre, demandez-nous donc les chiffres actuels pour celui que vous envisagez.

Revente : qui achète chaque type

Les bungalows ont tendance à plaire aux couples et aux retraités qui souhaitent vivre sur un seul niveau avec un jardin. Les appartements attirent les acheteurs qui recherchent une vue ou un pied-à-terre qu'ils peuvent simplement fermer et laisser. Pour les deux, ce qui aide le plus à la revente, c'est une communauté bien gérée, des documents clairs et une situation juridique claire concernant la location.

Une liste de contrôle rapide pour prendre votre décision

• Un seul niveau avec un jardin, ou une vue depuis les étages supérieurs ?
• Combien de mois par an serez-vous sur place, et allez-vous le louer ?
• L'urbanisme, la communauté et le statut du complexe permettent-ils cette location ?
• Avez-vous consulté les procès-verbaux, le certificat de non-endettement et les éventuels travaux prévus ?
• La terrasse est-elle ensoleillée au moment où vous l'utiliserez ?
• Le parking est-il inclus dans l'acte de propriété ?

Questions fréquemment posées

Un bungalow à Gran Canaria est-il une maison individuelle ?

Non. Dans le sud de l'île, un bungalow est généralement une maison de plain-pied au sein d'un complexe, souvent mitoyenne, avec sa propre terrasse ou jardin et des espaces communs gérés par une communauté de propriétaires.

Puis-je louer mon bungalow ou mon appartement à des vacanciers ?

Uniquement si l'urbanisme de la mairie, la communauté et le statut juridique de la propriété le permettent. Depuis le 13 décembre 2025, la loi canarienne exige que l'urbanisme autorise l'usage touristique et qu'une déclaration soit enregistrée auprès du Cabildo. Depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location de vacances dans une communauté nécessite l'approbation des trois cinquièmes des propriétaires. Dans les complexes touristiques enregistrés, la location est gérée par un opérateur unique. Demandez-nous de vérifier cela auprès de la mairie avant votre achat.

Suis-je responsable des dettes de copropriété du précédent propriétaire ?

Votre nouvelle maison peut l'être. Par la loi, la propriété elle-même répond des charges de copropriété impayées pour la partie de l'année en cours déjà due et pour les trois années civiles précédentes. Demandez le certificat de dette de la copropriété avant la finalisation de la vente.

Quels impôts annuels un propriétaire vivant à l'étranger doit-il payer ?

La taxe foncière municipale (IBI) et, si la propriété n'est pas louée, l'impôt sur le revenu des non-résidents sur un revenu notionnel. Lorsque la propriété est louée, les revenus locatifs sont imposés à la place pour ces périodes.

Contactez-nous

Vous hésitez entre un bungalow et un appartement ? Consultez nos bungalows à vendre et appartements à vendre, et nous serons heureux d'en discuter avec vous et de partager les chiffres actuels des complexes qui vous intéressent. Envoyez-nous un e-mail à [email@]protected.